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Como declarar imóvel financiado e reforma no Imposto de Renda 2022?

Quem está obrigado a declarar o Imposto de Renda em 2022 precisa informar à Receita os imóveis que possui – mesmo que eles ainda não estejam quitados. Alguns contribuintes podem ficar em dúvida sobre como declarar imóvel financiado, ou quais são os cuidados para incluir gastos com reformas na declaração.

Para ajudar o contribuinte a declarar esses bens de maneira correta e evitar a malha fina, o InvestNews preparou 7 perguntas sobre o assunto. Para elaborar as respostas, a reportagem ouviu Ana Cláudia Utumi, sócia fundadora da Utumi Advogados, Fabiano Azevedo, contador e embaixador da Omie, e Charles Gularte, CP de Operações da Contabilizei.

Em que campo o imóvel deve ser declarado?

O imóvel deve ser declarado na seção “Bens e Direitos”, usando o código adequado para o tipo de propriedade. Assim, o contribuinte deve selecionar o código do bem que vai declarar, por exemplo:11 – apartamento12 – casa13 – terreno

Quais valores devem ser informados à Receita?

O imóvel deve ser declarado pelo chamado “custo de aquisição”, que corresponde ao somatório dos valores que o contribuinte desembolsou para aquisição do imóvel. O valor do bem será o montante pago até 31 de dezembro de 2021, incluindo ou somando-se o valor da entrada, o FGTS utilizado, as parcelas do financiamento pagos até aquela data (considerando valor principal e juros) e os custos adicionais para utilização do imóvel.

Além disso, o campo “Discriminação” deve conter todas as informações sobre o imóvel: endereço, dados do vendedor, banco que cedeu o empréstimo e as condições do financiamento, incluindo entradas, saldo de FGTS, doações, etc.

Exemplo: se o contribuinte comprou um imóvel por R$ 100 mil, deu entrada de 10% em espécie mais 30% desse valor do seu FGTS, ele deve declarar R$ 40 mil como sendo o valor do imóvel. Agora, já na declaração do ano seguinte, ele deve declarar R$ 40 mil no campo do ano anterior, e no campo do ano atual deve considerar os valores pagos acumuladamente, quer dizer, somado ao valor de R$ 40 mil os valores pagos durante o próximo período.

Uma nota importante é que, ainda que o valor do imóvel seja atualizado anualmente, é preciso trazer e manter no histórico o descritivo, no campo “Discriminição”, o valor de compra original do imóvel.

Como declarar imóvel financiado?

No caso do imóvel financiado, a cada ano deve ser acrescido ao valor a ser declarado o total das parcelas de financiamento pago no ano anterior.

Portanto, o valor informado à Receita Federal na ficha de bens e direitos de 2022 será o valor que o contribuinte pagou em 2021 referente ao imóvel. Não se deve colocar o valor total do imóvel, apenas o valor que foi pago naquele ano. Por exemplo: Se o imóvel foi adquirido em 2020 e informado na declaração de ajuste anual de 2021, na declaração de 2022 o contribuinte deve somar o valor informado na declaração de 2021 (pagamentos em 2020) e os valores pagos em 2021.

Além disso, é importante que o contribuinte informe no campo “discriminação” como foi realizada a compra do imóvel e o financiamento. É preciso ainda lembrar que, dependendo da forma de financiamento, deve ser informado também a ficha de Dívidas e Ônus, necessária para que a Receita Federal entenda a fonte do recurso que originou a variação patrimonial do contribuinte.

Quando o financiamento é concluído, o que muda na declaração?

Quando o financiamento é concluído, a declaração passa a ter um bem 100% quitado. O bem passa a ser propriedade do contribuinte, não havendo a necessidade de fornecer dados do financiamento. Muda apenas o valor total do imóvel a ser declarado, que deverá contemplar os valores pagos no ano-calendário anterior.

Como incluir gastos com reforma de imóvel na declaração de IR?

Quando existem despesas com reforma, o contribuinte deve somar ao valor do bem declarado na ficha de bens e direitos, informando no campo “discriminação” que a atualizaçao do valor se deu por conta de uma reforma.

Esses valores gastos devem ser acrescidos ao custo de aquisição do imóvel, aumentando o valor a ser declarado.

Por exemplo: uma pessoa que adquiriu um imóvel financiado no valor de R$ 100 mil e, até o último dia do ano, pagou entre entrada e parcelas um valor total de R$ 40 mil, e naquele mesmo ano fez benfeitorias no valor de R$ 5 mil, na declaração deve informar R$ 45 mil como o valor final do imóvel.

É permitida a inclusão de gastos com:

a) construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes;

b) os gastos com pequenas obras, como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;

c) os gastos com a realização de obras públicas como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de rede de esgoto e de eletricidade que tenham beneficiado o imóvel.

Quais documentos valem para declarar reformas? Recibo vale?

Para comprovar os gastos com reformas, é essencial que a aquisição de materiais seja sempre acompanhada de nota fiscal, assim como no caso de serviços adquiridos de pessoas jurídicas. O recibo somente é válido no caso de serviços prestados por pessoas físicas. Os documentos devem ser guardados por até 5 anos depois da alienação do imóvel, já que eles se prestam a comprovar o custo de aquisição, informação essencial para calcular o ganho de capital na venda de imóvel.

Qual a vantagem de incluir gastos com reforma na declaração?

Com a soma dos gastos com reforma ao valor do imóvel, é possível diminuir a diferença entre o custo de aquisição e o valor de venda. Por isso, a vantagem é que, quando houver a venda do imóvel, o ganho de capital a se tributar será menor.

É importante lembrar que, para o cálculo do ganho de capital de imóveis, é essencial utilizar o programa “Ganho de Capital” da Receita Federal, já que há uma redução progressiva da base de cálculo do IR com base no número de anos de propriedade. O ganho de capital da pessoa física é tributado pelo IR a alíquotas que variam de 15% (ganhos de até R$ 5 milhões) a 22,5% (ganhos superiores a R$ 30 milhões).

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