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9 em cada 10 FIIs de papel tiveram retorno positivo no IFIX em 2021

Os fundos imobiliários (FIIs) de papel, que investem majoritariamente em títulos de renda fixa, saíram na frente em 2021, com desempenho bem superior a seus pares focados em imóveis físicos ou outros fundos (FOFs), segundo um levantamento feito pela 2Investe em parceria com a plataforma da Quantum, divulgado esta semana, com base no valor das cotas.

Dos 30 FIIs de papel que compõem o IFIX (índice de referência da categoria na B3), 28 fecharam o ano no positivo, o que representa 93% dos ativos. O campeão na categoria e mais rentável entre todos os FIIs foi o Urca Prime Renda (URPR11), com uma valorização acumulada de 42,53%.

Gerido pela Urca Capital Partners, o FII apresentou uma performance muito superior ao IFIX, que encerrou 2021 com uma queda acumulada de 2,29%. De forma geral, os fundos imobiliários foram fortemente impactados pela alta da taxa Selic no último ano, que passou de 2% ao ano para 9,25% ao ano.

Melhor FII de 2021: por que foi tão bem?

O Urca Prime investe em títulos de dívida imobiliária e outros papéis, entre os mais comuns os certificados de recebíveis imobiliários (CRI). Estes títulos tiveram sua rentabilidade beneficiada pela aceleração de índices como o IPCA, que mede a inflação oficial do país e fechou o ano com alta superior a 10%.

“Os ativos que compõem sua carteira de CRIs repassam a correção monetária de forma mais rápida para os rendimentos dos cotistas, pois 86% são indexados ao IPCA e 14% ao IGP-M”, avalia no analista da NuInvest, José Falcão de Castro. Ele acrescenta que, nos últimos 12 meses, o fundo entregou um dividend yield muito elevado (19,24%) e dois fatores justificam isso.

Segundo Falcão, por ser um fundo relativamente novo, o Urca entrou em operação quando taxas mais atrativas e os segmentos em que atua no mercado imobiliário (com maior foco em loteamentos residenciais, seguido por incorporação vertical residencial, multipropriedade, home equity e corporativo) possuem maior risco e por consequência, taxas mais elevadas. “Por isso o investidor deve ter em mente que o risco de inadimplência é mais elevado”.

O analista acrescenta que isso não significa necessariamente uma baixa qualidade de crédito. Em sua visão, fundos high yield fazem sentido dentro de uma carteira bem diversificada, “na proporção correta, desde que tenham uma gestão competente”.

“Com 13 CRIs na carteira distribuídos em 7 estados, o fundo possui uma taxa média de 12,08% mais inflação (bem acima da NTN-B com vencimento em 2035, que está remunerando 5,6% mais o IPCA)”, diz Falcão, destacando, ainda, que um ponto de atenção para a carteira é a concentração acima de 5% em 6 CRIs de maior. “Por outro lado, as vendas dos empreendimentos já estão acima de 90% e a inadimplência média da carteira total em 4,53%”.

Analistas da Ativa Investimentos mantiveram a recomendação de sua carteira de FIIs para o início de 2022 com 60% de ativos de recebíveis imobiliários. Já o BTG Pactual recomendava um portfólio com 45% da carteira em fundos de papel, apontando para a importância da diversificação no início de 2022.

Ano difícil para fundos de tijolo

Em contrapartida, o estudo com dados da Quantum mostra que 2021 foi um ano difícil para os fundos de tijolo (que investem, por exemplo, em lajes corporativas, galpões, shoppings ou logística). Dos 46 que integram o portfólio do Ifix nesta categoria, apenas sete fecharam o ano no azul, em relação ao valor das cotas.

Na lanterna do índice de FIIs, aparece o XP Corporate Macaé (XPCM11), com uma performance negativa de 49,86% em 2021. O fundo sofreu um duro golpe após sua única locatária, a Petrobras (PETR3; PETR4), entregar seu único imóvel no final de 2020, como parte de seu plano de corte de despesas.

Em matéria publicada pelo InvestNews no começo de janeiro, analistas consultados demonstraram preferência pelos FIIs de tijolo para 2022, justamente em razão da forte queda no valor das cotas no ano passado, o que gerou um desconto em relação ao valor patrimonial.

Por conta dessa forte desvalorização, Falcão observou em seu último relatório que estes fundos são vistos como oportunidades de ganho de capital, seja pelo desconto em relação ao valor patrimonial, ou em relação ao custo de reposição, “pois com a inflação da construção civil (INCC) em torno de 15% nos últimos 12 meses e a escassez de terrenos nas melhores regiões, replicar esses edifícios corporativos ficou mais caro nesse período”.

Diante do cenário mais desafiador para essa categoria de FIIs, o analista salientou a preferência por fundos com portfólios de qualidade e bem localizados, o que, segundo ele, são “características muito bem-vindas em tempos turbulentos” como os atuais, “principalmente na laje corporativa”.

Essa visão é compartilhada por analistas do BTG, que, apesar do momento desafiador, disseram acreditar que as quedas de 2021 abriram oportunidades tanto para o investidor que busca o ganho de capital quanto a renda.

“Em termos de estratégia, acreditamos que uma carteira diversificada (diferentes gestores e segmentos), com ativos de tijolo de alta qualidade e bem localizados (como os sugeridos), é a melhor forma de estar exposto ao mercado imobiliário de forma resiliente em períodos de maior volatilidade e de se beneficiar em momentos de retomada”, apontou o BTG em relatório de dezembro de 2021.

60% do IFIX com cotas no vermelho

Dos 98 FIIs que fazem parte da carteira do IFIX no período, 59 deles apresentaram desempenho negativo, o que equivale a 60% dos ativos do indicador. Entre os piores desempenhos, aparecem fundos de tijolo (que investem em imóveis físicos) e fundos de fundos (FOF), que investem em carteiras de outros fundos.

Segundo a Quantum Axis, o retorno dos fundos no levantamento foi calculado com base na variação do preço ajustado no ano de 2021, até o dia 30 de dezembro.

Melhores e piores FIIs de 2021

Veja abaixo o desempenho das cotas dos fundos imobiliários que compõem o IFIX em 2021:

NomeTickerGestãoInvestimento Classe de AtivosRetorno no ano (Até 30/12)URCA PRIME RENDA FII – URPR11URPR11Urca Capital PartnersRenda Fixa42,53%DEVANT RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII – DEVA11DEVA11Devant AssetRenda Fixa24,91%KINEA RENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS FII – KNCR11KNCR11Kinea InvestimentosRenda Fixa23,63%VALORA RE III FII – VGIR11VGIR11Valora InvestimentosRenda Fixa23,50%KINEA SECURITIES FII – KNSC11KNSC11Kinea InvestimentosRenda Fixa20,27%SANTANDER PAPÉIS IMOBILIÁRIOS CDI FII – SADI11SADI11Santander Brasil Asset ManagementRenda Fixa19,07%RIZA ARCTIUM REAL ESTATE FII – ARCT11ARCT11Riza Asset ManagementMulticlasse17,89%HECTARE CE FII – HCTR11HCTR11Hectare CapitalRenda Fixa17,66%XP CRÉDITO IMOBILIÁRIO FII – XPCI11XPCI11XP Asset ManagementRenda Fixa17,36%CSHG PRIME OFFICES FII – HGPO11HGPO11Credit Suisse Hedging-Griffo CorretoraImóvel14,70%RBR RENDIMENTO HIGH GRADE FII – RBRR11RBRR11RBR Asset ManagementRenda Fixa14,48%VBI CRI FII – CVBI11CVBI11VBI Real EstateRenda Fixa13,75%CSHG RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII – HGCR11HGCR11Credit Suisse Hedging-Griffo CorretoraRenda Fixa13,39%PLURAL RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII – PLCR11PLCR11PluralRenda Fixa11,38%BTG PACTUAL CRÉDITO IMOBILIÁRIO FII – BTCR11BTCR11BTG Pactual Gestora de RecursosRenda Fixa11,09%RBR CRÉDITO IMOBILIÁRIO ESTRUTURADO FII – RBRY11RBRY11RBR Asset ManagementRenda Fixa11,01%MAUÁ CAPITAL RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII – MCCI11MCCI11Mauá CapitalRenda Fixa11,01%VALORA CRI ÍNDICE DE PREÇO FII – VGIP11VGIP11Valora InvestimentosRenda Fixa10,29%REC RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII – RECR11RECR11BRL Trust InvestimentosRenda Fixa9,94%HABITAT RECEBÍVEIS PULVERIZADOS FII – HABT11HABT11Habitat Capital PartnersRenda Fixa9,39%KINEA HIGH YIELD CRI FII – KNHY11KNHY11Kinea InvestimentosRenda Fixa9,01%TRX REAL ESTATE FII – TRXF11TRXF11TRXImóvel8,34%RIZA TERRAX FII – RZTR11RZTR11Riza Asset ManagementImóvel6,81%BANESTES RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII – BCRI11BCRI11Banestes DTVMRenda Fixa6,72%CAPITÂNIA SECURITIES II FII – CPTS11CPTS11Capitânia InvestimentosMulticlasse6,32%BRAZIL REALTY FII – BZLI11BZLI11Iron CapitalMulticlasse5,94%MAXI RENDA FII – MXRF11MXRF11XP Asset ManagementRenda Fixa5,26%VECTIS JUROS REAL FII – VCJR11VCJR11Vectis GestãoRenda Fixa4,74%VBI PRIME PROPERTIES FII – PVBI11PVBI11VBI Real EstateImóvel4,65%BTG PACTUAL LOGÍSTICA FII – BTLG11BTLG11BTG Pactual Serviços FinanceirosImóvel4,41%BTG PACTUAL FUNDO DE CRI FII – FEXC11FEXC11BTG Pactual Gestora de RecursosRenda Fixa4,08%POLO CRÉDITO IMOBILIÁRIO FII – PORD11PORD11Polo Capital ManagementRenda Fixa4,07%CSHG LOGÍSTICA FII – HGLG11HGLG11Credit Suisse Hedging-Griffo CorretoraImóvel4,01%KINEA ÍNDICES DE PREÇOS FII – KNIP11KNIP11Kinea InvestimentosRenda Fixa3,77%BARIGUI RENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS I FII – BARI11BARI11Barigui Asset ManagementRenda Fixa3,75%QUASAR AGRO FII – QAGR11QAGR11Quasar Asset ManagementImóvel2,06%IRIDIUM RECEBÍVEIS FII – IRDM11IRDM11Iridium Gestão de RecursosRenda Fixa1,47%TG ATIVO REAL FII – TGAR11TGAR11TG Core AssetMulticlasse1,04%FATOR VERITA FII – VRTA11VRTA11Fator Administração de RecursosRenda Fixa0,57%VINCI OFFICES FII – VINO11VINO11Vinci PartnersImóvel-0,36%TORDESILHAS EI FII – TORD11TORD11R Capital AssetMulticlasse-0,51%VBI REITS FOF FII – RVBI11RVBI11VBI Real EstateRenda Variável – FOF-1,12%CSHG RENDA URBANA FII – HGRU11HGRU11Credit Suisse Hedging-Griffo CorretoraImóvel-1,69%MALLS BRASIL PLURAL FII – MALL11MALL11PluralImóvel-2,22%BRASIL PLURAL ABSOLUTO FUNDO DE FUNDOS FII – BPFF11BPFF11PluralRenda Variável – FOF-2,47%OURINVEST JPP FII – OUJP11OUJP11JPP CapitalRenda Fixa-2,89%PÁTRIA EDIFÍCIOS CORPORATIVOS FII – PATC11PATC11Pátria InvestimentosImóvel-3,96%RBR LOG FII – RBRL11RBRL11RBR Asset ManagementImóvel-4,04%ALIANZA TRUST RENDA IMOBILIÁRIA FII – ALZR11ALZR11AlianzaImóvel-4,29%CAPITÂNIA REIT FOF FII – CPFF11CPFF11Capitânia InvestimentosRenda Variável – FOF-4,37%RIO BRAVO RENDA VAREJO FII – RBVA11RBVA11Rio Bravo InvestimentosImóvel-4,47%BRESCO LOGÍSTICA FII – BRCO11BRCO11BrescoImóvel-4,64%HSI LOGÍSTICA FII – HSLG11HSLG11Hemisfério Sul InvestimentosImóvel-4,88%MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII – MFII11MFII11Mérito InvestimentosImóvel-5,29%VINCI SHOPPING CENTERS FII – VISC11VISC11Vinci PartnersImóvel-5,45%RIZA AKIN FII – RZAK11RZAK11Riza Asset ManagementRenda Fixa-6,19%XP SELECTION FUNDO DE FUNDOS FII – XPSF11XPSF11XP Asset ManagementRenda Variável – FOF-6,37%INDUSTRIAL DO BRASIL FII – FIIB11FIIB11CoinvaloresImóvel-6,65%RB CAPITAL I FUNDO DE FUNDOS FII – RFOF11RFOF11BRL Trust InvestimentosRenda Variável – FOF-6,96%CSHG REAL ESTATE FII – HGRE11HGRE11Credit Suisse Hedging-Griffo CorretoraImóvel-7,27%KINEA RENDA IMOBILIÁRIA FII – KNRI11KNRI11Kinea InvestimentosImóvel-7,30%HEDGE BRASIL SHOPPING FII – HGBS11HGBS11Hedge InvestmentsImóvel-7,37%SDI RIO BRAVO RENDA LOGÍSTICA FII – SDIL11SDIL11Rio Bravo InvestimentosImóvel-7,92%HSI MALLS FII – HSML11HSML11Hemisfério Sul InvestimentosImóvel-8,10%VBI LOGISTICO FII – LVBI11LVBI11VBI Real EstateImóvel-8,10%GENERAL SHOPPING ATIVO E RENDA FII – FIGS11FIGS11Hedge InvestmentsImóvel-8,19%RIO BRAVO RENDA EDUCACIONAL FII – RBED11RBED11Rio Bravo InvestimentosImóvel-8,91%XP PROPERTIES FII – XPPR11XPPR11XP Asset ManagementImóvel-9,47%RBR PROPERTIES FII – RBRP11RBRP11RBR Asset ManagementMulticlasse-9,85%VINCI LOGÍSTICA FII – VILG11VILG11Vinci PartnersImóvel-10,29%XP MALLS FII – XPML11XPML11XP Asset ManagementImóvel-10,39%JS REAL ESTATE MULTIGESTÃO FII – JSRE11JSRE11Safra Asset ManagementMulticlasse-10,45%RIO BRAVO RENDA CORPORATIVA FII – RCRB11RCRB11Rio Bravo InvestimentosImóvel-10,57%VOTORANTIM LOGÍSTICA FII – VTLT11VTLT11BV AssetImóvel-10,67%RBR ALPHA MULTIESTRATÉGIA REAL ESTATE FII – RBRF11RBRF11RBR Asset ManagementMulticlasse-11,21%XP LOG FII – XPLG11XPLG11XP Asset ManagementImóvel-11,68%BTG PACTUAL CORPORATE OFFICE FUND FII – BRCR11BRCR11BTG Pactual Gestora de RecursosImóvel-12,01%TELLUS PROPERTIES FII – TEPP11TEPP11Tellus InvestimentosImóvel-12,16%VINCI INSTRUMENTOS FINANCEIROS FII – VIFI11VIFI11BRL Trust InvestimentosMulticlasse-12,57%GREEN TOWERS FII – GTWR11GTWR11BV AssetImóvel-12,94%CSHG IMOBILIÁRIO FOF FII – HGFF11HGFF11Credit Suisse Hedging-Griffo CorretoraRenda Variável – FOF-13,04%GGR COVEPI RENDA FII – GGRC11GGRC11Zagros CapitalImóvel-13,04%MOGNO FOF FII – MGFF11MGFF11Mogno CapitalRenda Variável – FOF-13,83%XP INDUSTRIAL FII – XPIN11XPIN11XP Asset ManagementImóvel-14,08%BB PROGRESSIVO II FII – BBPO11BBPO11BV AssetImóvel-14,67%CONTINENTAL SQUARE FARIA LIMA FII – FLMA11FLMA11BR CapitalImóvel-14,71%PÁTRIA LOGÍSTICA FII – PATL11PATL11Pátria InvestimentosImóvel-15,13%SP DOWNTOWN FII – SPTW11SPTW11PluralImóvel-15,16%AUTONOMY EDIFÍCIOS CORPORATIVOS FII – AIEC11AIEC11Autonomy InvestimentosImóvel-15,84%HEDGE TOP FOFII 3 FII – HFOF11HFOF11Hedge InvestmentsRenda Variável – FOF-15,92%RIO BRAVO FUNDO DE FUNDOS FII – RBFF11RBFF11Rio Bravo InvestimentosRenda Variável – FOF-16,06%REC RENDA IMOBILIÁRIA FII – RECT11RECT11BRL Trust InvestimentosImóvel-16,37%BTG PACTUAL FUNDO DE FUNDOS FII – BCFF11BCFF11BTG Pactual Gestora de RecursosRenda Variável – FOF-17,22%BRADESCO CARTEIRA IMOBILIÁRIA ATIVA FII – BCIA11BCIA11Bradesco Asset ManagementMulticlasse-19,09%SANTANDER RENDA DE ALUGUÉIS FII – SARE11SARE11Santander Brasil Asset ManagementImóvel-21,23%KINEA FUNDO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS FII – KFOF11KFOF11Kinea InvestimentosRenda Variável – FOF-21,68%MORE REAL ESTATE FOF FII – MORE11MORE11More InvestRenda Variável – FOF-25,46%XP CORPORATE MACAÉ FII – XPCM11XPCM11XP Asset ManagementImóvel-49,86%

Fonte: Quantum Axis

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